РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

С каким расходами столкнется покупатель после приобретения недвижимости в Испании? Для ответа на этот вопрос необходимо разделить расходы на два типа: Расходы при заключении договора о купле-продаже и расходы после приобретения недвижимости.

 

РАСХОДЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ

Расходы при покупке недвижимости в Испании: комиссия за работу агентству недвижимости, расходы за оказание юридических услуг, оплата услуг нотариуса, налоги и расходы по регистрации нового собственника жилья.

 

КОМИССИЯ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

Обычно и в частности на Коста-дель-Соль комиссию выплачивает продавец. Комиссия агентства недвижимости это процент от стоимости продажи.

 

РАСХОДЫ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Когда желаемый дом уже найден, возникает необходимость подготовки всех документов для заключения сделки. Среди всех услуг, которые оказывают адвокаты по рынку недвижимости, можно выделить следующие:

— Открытие расчетного счета в испанском банке.

— Оказание помощи в получение Идентификационного номера иностранного гражданина (NIE), который необходим при проведении любой юридической операции в Испании, в том числе при покупке недвижимости.

— Услуги по получение разрешения на жительства, в случае его необходимости или сертификата об отсутствии вида на жительство.

— Проверка легального и экономического статуса жилья.

— Получение Информативной Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость Испании. В ней содержится краткая информация о собственниках, возможных ограничениях и обременениях объекта недвижимости.

— Проверка в местном муниципалитете наличия у недвижимости лицензии на строительство и сертификата о статусе жилого помещения.

— Проверка отсутствия задолженностей у текущих владельцев по платежам за воду, за электричеству и т.п., в том числе по местным налогам и по коммунальным платежам. Для этого собираются соответствующие сертификаты и/или фактуры.

— Подготовка таких документов как, договор о внесении задатка, договор купли-продажи (эскритуры), которая будет подписываться у нотариуса.

— Подготовка с оплате нотариальных сборов.

— Регистрирование недвижимости на имя нового владельца в Реестре недвижимости.

— Возможность подписания договора по доверенности: в том случае, если по какой-либо причине покупатель не может присутствовать в день подписания, он может оформить доверенность на своего адвоката.

— Оплата услуг адвокатов: вознаграждения, выплачиваемые адвокатам составляют около 1% от цены покупки недвижимости.

 

НОТАРИАЛЬНЫЕ СБОРЫ

Согласно законодательству, продавец оплачивает нотариальные расходы по подготовке и подписанию Эскритуры, покупатель же первую копию подписанной Эскритуры.

Однако существует возможность, что продавец и покупатель сами договорятся о распределении расходов за услуги нотариата. На практике, обычно покупатель выбирает и оплачивает нотариуса.

 

НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В ИСПАРИИ

Какие налоги надо будет оплатить при покупке недвижимости в Испании? Общими словами, налоги, связанные с покупкой жилья составляют от 10% до 12% процентов, а в рамках налогообложения различают два вида жилья – новые жилье, приобретенное не посредственно у девелоперской компании, и вторичная недвижимость.

— Новостройки: Для покупателей новой недвижимости, установлен налог на добавочную стоимость (НДС) 10%, к которому добавляют гербовый сбор. В случае приобретения коммерческого помещения, участка недвижимости или дополнительного гаража, НДС составит 21%.

Сколько составляет гербовый сбор? В регионе Андалусия, где находиться Коста-дель-Соль, он составляет 1,5%, который относятся к первой эскритуре и нотариальным актам.

Существует два исключения: В случае приобретения жилья по ипотеке покупателями которым меньше 35 лет и стоимость жилья является меньше 130.000€, сбор составит 0,3%. При покупке основного жилья людьми с ограниченными возможностями (33% или больше) и при цене 180.000€, выплаты составят 0,1%.

Итак, при покупке жилья новой постройки в Марбелье или другом городе Андалусии, покупатель платит:

– Налог на добавленную стоимость (НДС или IVA): 10%.

– Гербовый сбор: 1,5%

– ВСЕГО: 11,5%

— Вторичная недвижимость. При покупке недвижимости не новой постройки, покупатель оплачивает Гербовый сбор в виде налога на передачу собственности (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad conocida como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ).

Сумма этого налога в Андалусии и на Коста-дель-Соль составляет 7% от покупной цены. 

Существует ряд исключений при покупке недвижимости на меньшие суммы и при определенном возрасте. Если вам необходима дополнительная информация, свяжитесь с нами по телефону или электронной почте.

 

РАСХОДЫ ПО РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ

Подписанная у нотариуса Эскритура (договор купли-продажи) уже имеет юридическую силу для продавца и покупателя, но для третьих лиц необходимо зарегистрировать смену собственника жилья в Регистре Собственности.

Расходы по регистрации полностью оплачивает покупатель в соответствии со шкалой, предусмотренной законодательством, в зависимости от стоимости жилья. Процедура регистрации также может быть сделана нашим адвокатом.

 

РАСХОДЫ ПРИ ИПОТЕКЕ

расходы после приобретения недвижимости

Какие расходы возникают после приобретения недвижимости? Их можно разделить на два типа – ежегодные и ежемесячные.

 

ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ

— Налог на недвижимое имущество (IBI). Этот налог на имущество взимается муниципалитетом. Рассчитывается как процент от кадастровой стоимости недвижимости и может изменяться. С 2017 в Марбелье он составляет 0,76%.

Важное замечание: до подписания договора купли-продажи, продавец должен предоставить копию выписки с последней уплатой данного налога.

— Налог на Доходы Нерезидентов (IRNR). Иностранные граждане, не являющиеся налоговыми резидентами Испании обязаны выплачивать ежегодной данный налог, начиная со следующего года, после приобретения жилья.

Государственная Налоговая служба Испании (Hacienda) рассматривает собственников нерезидентов, в виде владельцев получающих доход от владения данным имуществом и обязывает к выплате от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости.

Это является налоговой ставкой. Если кадастровая стоимость была обновлена менее 10 лет назад, ставка будет составлять 1,1% Если кадастровая стоимость обновлялась более, чем 10 лет назад ставка составит 2% от кадастровой стоимости.

Собственники, являющиеся резидентами Европейского Сообщества, Норвегии и Исландии оплачивают 19%. Для владельцев не являющиеся резидентами Европейского сообщества, Норвегии или Исландии налоговая ставка составит 24%.

— Имущественный налог в Андалусии. Данный налог оплачивается собственниками недвижимости как резидентами, так и нерезидентами, чьё имущество превышает 700.000€.

Для расчета налоговой базы берется бoльшая стоимость недвижимости, которая выбирается из кадастровой стоимости, суммы покупки и суммы, установленной администрацией для расчета других налогов.

В расчете также учитываются ипотечные кредиты. Процентная ставка Имущественного Налога в Андалусии составляет от 0,24% до 3,03% от налогооблагаемой базы в соответствии с прогрессивной шкалой расчета.

— Сбор за уборку мусора: Это местный ежегодный сбор, выплачиваемый в местный муниципалитет за оказание услуг по сбору мусора.

В Марбелье, в центре города владельцы квартир на лучших улицах платят около 86,88 € в год, и владельцы домов 125,11 €. Вне города, за квартиры платится 185,35 € и за дома 278,05 €.

— Собственник недвижимости является иностранная компания: Когда недвижимое имущество принадлежит компании, зарегистрированной в офшоре, ежегодно платится налог в 3% от кадастровой стоимости имущества.

 

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ

Расходы на оплату кондоминиума: Это квоты уплачиваемые в Сообщество Владельцев Недвижимости за услуги по содержание общественных территорий, если жилье находится внутри урбанизации.

В момент подписания договора купли-продажи у нотариуса, по этим платежам не должно быть долгов и собственник обязан предоставить соответствующий сертификат с подписью и печатью администрации. Стоимость данного сертификата оплачивает продавец.

 

Важное замечание по поводу расходов при покупке недвижимости в Марбелье или в другом городе Испании: Законы и регламенты, как и личные обстоятельства покупателя, могут меняться. Вся предоставленная информация является ориентировочным гидом для потенциальных покупателей недвижимости в Испании.