РАСХОДЫ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Какие расходы влечет за собой продажа недвижимости в Испании?

 

КОМИССИЯ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

Обычно и в частности на Коста-дель-Соль комиссию выплачивает продавец. Комиссия агентства недвижимости это процент от стоимости продажи.

 

НАЛОГИ К УПЛАТЕ ПОСЛЕ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Каждый владелец после продажи свой недвижимости в Испании обязан оплатить:

– Налог на прирост стоимости земли (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o “Plusvalía municipal” ) —данный налог уплачивается в местный муниципалитет, который рассчитывает изменение кадастровой стоимости земли между временем ее покупке и временем продажи;

— Налог с прироста капитала (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales, (“Plusvalía estatal” o “Plusvalía”)), уплачивается государству и рассчитывается на разнице между стоимостью покупки жилья и продажи.

Данный налог учитывается ежегодно при подачи продавцом декларации по подоходному налогу физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)), если он является налоговым резидентом Испании.

В случае нерезидентов, данный налог уплачивается в форме Налога на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR)). В случае, если стоимость продажи является меньше стоимости покупки, прирост капитала я вляется негативным, квота выплаты составит 0,00 €.

Как вы видим, после заключения сделки по покупки-продажи вторичного жилья в Испании, налоги к уплате распределяются следующим образом:

— Продавец оплачивает Налог на прирост стоимости земли и Налог на прирост стоимости капитала.

— Покупатель оплачивает Гербовый сбор режиме налога на передачу имущества.

Ниже объясняется система расчета вышеуказанных налогов для продавца.

 

НАЛОГ НА ПРИРОСТ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ (“PLUSVALÍA MUNICIPAL”)

Данный налог рассчитывается от увеличения кадастровой стоимости земли, в зависимости от года строительства (максимально 20 лет и только учитываются полные года). В Марбелье, например, муниципалитет установил следующий проценты для расчета:

Период               Годовой процент

1 – 5 лет                          2,5%

5 – 10 лет                         2,3%

10 – 15 лет                       2,4%

15 – 20 лет                       2,5%

Например, вы купили квартиру в Марбелье и решили продать ее спустя 6 лет. Согласно таблице, увеличение кадастровой стоимости земли по прошествии 6 лет составляет 2,3%.

В таком случае, расчет налоговой ставки будет 6 (лет) x 2,3%= 13,8%. Согласно принятым нормативам, муниципалитет считает, что за прошедшие 6 лет с момента покупки квартиры, стоимость земли увеличилась на 13,8%.

Налогооблагаемая база это стоимость земли на момент покупки квартиры. Если стоимость земли 6 лет назад составляла 50.000 €, сумма оплачиваемого налога состалвит 13,8% от 50.000, а именно, 6.900 €.

 

налог на прирост капитала (“PLUSVALÍA ESTATAL”)

Этим налогом облагается разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи недвижимости.

Под стоимостью покупки в данном случае понимается сумма продажи зарегистрированная в договоре купли-продажи, за вычетом суммы налога на прирост стоимости земли (IIVTNU), и за вычетом комиссии, выплаченной агентству недвижимости с учетом НДС.

Налогооблагаемая база или стоимость продажи будет:

Стоимость продажи = Цена в договоре – Налог на прирост стоимости земли – (комиссия агентства недвижимости + НДС)

Устанавливаются следующие процентные ставки:

• С первых 6.000 € выплачивается 19%
• С 6.000 € до 50.000 €: выплачивается 21%
• С 50.000 € до 200.000 €: выплачивается 23%
• С 200.000 € до 300.000 €: выплачивается 27%
• С 300.000 €: выплачивается 28%

Эти выплаты указываются в ежегодной декларации о доходах (IRPF), и идут к оплате в следующем календарном году после продажи. В случае нерезидентов налог оплачивается в рамках декларации нерезидентов.

В этой норме есть и исключения: люди после 65 лет, продающие свое основное жильё по стоимости ниже 350.000 € в случае покупки другого основного жилья, освобождаются от оплаты этого налога.

С января 2013 предоставление квитанции об оплате налога является обязательным к предоставление в Реестр собственности.

Важное замечание по поводу расходов при продаже недвижимости в Марбелье или в другом городе Испании: Законы и регламенты, как и личные обстоятельства, могут меняться. Вся предоставленная информация является ориентировочным гидом для потенциального продавца недвижимости в Испании.