КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ

Какие основные шаги нужно предпринять для покупки жилья в Испании?

Предварительные рекомендации:  Покупка недвижимости в Испании влечет за собой ряд ответственных решений и шагов, как например оплата соответствующих налогов или проверка юридической чистоты жилья.

Работая с профессионалами, покупатель получает должное внимание ко всем деталям, что позволяет избежать неприятных неожиданностей.

Некоторые предпочитают делать покупку самостоятельно, но мы рекомендуем покупателям пользоваться услугами агентств имеющим титул  «Агентства по продаже недвижимости» (agencia de la propiedad inmobiliaria (API)). В пользу такого выбора говорит и тот факт, что услуги агентств недвижимости бесплатны для покупателя.

 

ВЫБОР АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СОПРОВОЖДЕНИЯ ПРИ ВЫБОРЕ И ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Как только решение об обращении в агентство принято, возникает вопрос – как его выбрать.

Риелторские агентства, специализирующиеся на локальных рынках, способны предложить клиентам различные варианты, соответствующиекритериям поиска. Эти агентства прекрасно знакомы с зонами и урбанизациями внутри района своей работы.

Libehomes специализируется на Коста-дель-Соль, что включает Марбелью, Эстепону и Бенахавис и в том числе и такие престижные районы как, «Золотая Миля» Марбельи (Marbella Golden Mile), Нагуэлес (Nagüeles), Сиерра Бланка (Sierra Blanca), Порт Банус (Puerto Banús), Ла Сагалета (LaZagaleta), Эль Мадроньял (El Madroñal) и Финка Кортесин (Finca Cortesín).

 

Выбор идеального жилья с персональным консультантом по недвижимости

На нашем сайте можно найти информацию по районам проживания в Марбелье и ознакомиться с возможными вариантами.

Пришло время для посещения. Когда потенциальный покупатель обращается в Libehomes, мы становимся его персональным консультантом: проводим выборку объектов по требуемым параметрам, организуем «тур» по просмотру, даем необходимые разъяснения, что позволяет клиентам обладать достаточной информации для принятия такого важного решения, как покупка недвижимости.

 

ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОГО СТАТУСА ЖИЛЬЯ

Перед подписанием любых документов необходимо проверить статус жилья. Эту часть работы делают местные адвокаты, которые проверяют все юридические тонкости.

Одно из преимуществ работать с агентством недвижимости заключается в том, что не возникает посредников в процессе. Libehomes предоставляет аккредитованных и опытных адвокатов, в чью обязанность входит в том числе:

— Получение Информативной Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость Испании. В ней содержится краткая информация о собственниках, возможных ограничениях и обременениях объекта недвижимости.

— Проверка в местном муниципалитете наличия у недвижимости лицензии на строительство и сертификата о статусе жилого помещения.

— Проверка отсутствия задолженностей у текущих владельцев по платежам за воду, за электричеству и т.п., в том числе по местным налогам и по коммунальным платежам. Для этого собираются соответствующие сертификаты и/или фактуры.

 

ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Иностранным гражданам, желающим приобрести жилье в Испании, необходимо соблюдение определенных требований, которые зависят от страны проживания покупателя. Этим оформлением тоже занимаются адвокаты, таким как:

— Открытие банковского счета в испанском банке.

— Получение Идентификационного номера иностранного гражданина (NIE), который необходим для осуществления любого юридического действия в Испании.

— Оформление вида на жительство в случае необходимости или получение сертификата об отсутствие вида на жительство.

— Оформление доверенности: в случае если покупатель не может присутствовать лично для получения необходимых документов, он может оформить доверенность на адвоката, который будет осуществлять действия от имени клиента. Адвокаты, с которыми сотрудничает Libehomes проинформируют покупателя обо всех действиях, которые необходимо осуществить.

 

Бронирование дома мечты

После принятия решения о покупке, необходимо забронировать выбранное жилье. Это возможно осуществить путем или резервного депозита или подписанием договора о внесении задатка.

— Резервный депозит: На Коста-дель-Соль обычно практикуется внесение 6.000€ для бронирования недвижимости. В случае, если покупатель передумает покупать выбранный объект, то депозит остается у продавца, как компенсация за временное снятие недвижимости с продажи. Если же продавец передумает продавать, то депозит полностью возвращается к покупателю.

— Договор о внесении задатка: Внесение задатка практически не отличается от внесения резервного депозита, только в данном случае вносится сумма, входящая в общую стоимость жилья, в более крупном размере (обычно это 10% от стоимости покупаемой недвижимости) и обязывает не только покупателя, но и продавца к соблюдению договоренностей.

Кроме того, если продавец передумает завершать сделку, он будет обязан вернуть покупателю сумму в два раза больше внесенной в качестве задатка (что составляет 20% от стоимости жилья).

Очевидно, что заключение договора о внесении задатка дает больше гарантий завершения сделки по купле-продаже. При внесении резервного депозита, у продавца есть больше шансов отказаться о сделки в случае, например, более выгодного предложения.

И в случае с депозитом и с договором о внесении задатка, выплаченные суммы идут в счет оплаты стоимости жилья.

Подготовкой контракта или оформление резервного депозита также занимает адвокат.

 

Подписание договора у нотариуса

При подписание договора о внесении задатка, оговариваются сроки подготовки документов для подписания уже договора купли-продажи у нотариуса. На всех этапах заключения сделки LibeHomes сопровождает свого клиента.

Наш адвокат заранее передает нотариусу всю необходимую документацию для подготовки договора купли-продажи или Эскритуры ( Escritura). Согласно законодательству, продавец оплачивает нотариальные расходы по подготовке и подписанию Эскритуры, покупатель же первую копию подписанной Эскритуры.

Однако существует возможность, что продавец и покупатель сами договорятся о распределении расходов за услуги нотариата. На практике же, обычно покупатель выбирает и оплачивает нотариуса. Libehomes предоставляет своим клиентам список нотариусов, на выбор.

 

Оплата налогов

После подписания купли-продажи, необходимо оплатить налоги, приходящиеся на покупателя. Libehomes, с помощью специализирующихся адвокатов, предоставляет клиентам необходимую консультацию.

При оплате налогов, различают два типа жилья – новой постройки и вторичное жилье. При покупке нового жилья, покупатель обязян заплатить НДС в размере 10%.

И в обоих случаях, государство устанавливает налог на подписание юридических документов (гербовый сбор), в данном случае это договор купли-продажи. Данный налог оплачивается покупателем. Резумируя:

— Новое жилье

– Налог на Добавленную Стоимость (НДС, IVA).

– Гербовый сбор (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

—Вторичное жилье

– Гербовый сбор в виде Налога на передачу собственности (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad conocida como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Более подробно о налогах можно прочитать в разделе Расходы при покупке жилья в Испании.

 

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В РЕГИСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ ИСПАНИИ

Подписанная у нотариуса Эскритура (договор купли-продажи) уже имеет юридическую силу для продавца и покупателя, но для третьих лиц необходимо зарегистрировать смену собственника жилья в Реестре Собственности.

Расходы по регистрации полностью оплачивает покупатель в соответствии со шкалой, предусмотренной законодательством и в зависимости от стоимости жилья. Процедура регистрации также может быть сделана нашим адвокатом.