Vendre une villa à Marbella, Estepona, Benahavis: les dépenses

Quels sont les dépenses à l’heure de vendre une villa à Marbella, Benahavis, Estepona ou Sotogrande?

 

HONORAIRES DE L’AGENCE IMMOBILIÈRE

Habituellement, et en particulier dans la Costa del Sol, les honoraires de l’agent immobilier sont à la charge du vendeur.

La commission de l’agence immobilière représente un pourcentage du prix de vente et peut varier en fonction du type de propriété et de l’endroit où elle se trouve, puisque ces facteurs dépendront de l’évaluation des biens que l’agence fait en vente dans le marché. Les honoraires de Libehomes sont de 5% (+ TVA) du prix de vente final.

 

IMPÔTS À PAYER AU MOMENT DE VENDRE UNE VILLA À MARBELLA

Lorsqu’une personne privée veut vendre une villa à Marbella, Benahavis, Estepona ou n’importe quel endroit en Espagne, elle devra payer:

— L’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains à nature urbaine (“Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU”) ou Plus-value municipale (“Plusvalía municipal“), un impôt payé au conseil municipal, qui taxe l’augmentation du prix du terrain de la propriété.

— L’impôt des augmentations patrimoniales (“Impuesto de Ganancias Patrimoniales”), communément appelé Plus-value étatique (“Plusvalía estatal”) ou Plus-value tout court, qui taxe la différence entre la valeur d’achat initiale de la maison et la valeur de vente et qui est versée à l’État .

Ce dernier impôt est inclu dans l’impôt sur le revenu du vendeur (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF), au cas où celui-ci réside en Espagne, ou dans l’impôt sur le revenu des non-résidents (“Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR”), s’il ne réside pas en Espagne, car cela impliquerait une augmentation patrimoniale.

Si la valeur de la vente est inférieure à la valeur d’achat initiale, c’est-à-dire si l’augmentation totale du patrimoine par l’achat et la vente du bien est négative, le quota à payer serait de 0,00 €.

L’acheteur, de son côté, paiera l’impôt des transmissions et des actes juridiques documentés (“Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados”), dans sa modalité d’impôt de transmissions patrimoniales onereuses (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas”).

Bref, lors de l’achat d’une maison d’occasion en Espagne, les impôts à payer sont les suivants:

— Le vendeur paie l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains à nature urbaine (“Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU”), ou ou Plus-value municipale, et l’impôt sur les augmentations patrimoniales (“Impuesto de Ganancias Patrimoniales”) ou Plus-value étatique.

— L’acheteur paie l’impôt des transmissions et des actes juridiques documentés (“Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados”), dans sa modalité d’impôt de transmissions patrimoniales onereuses (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas”).

Ensuite nous expliquerons d’autres détails sur les impôts payées par le vendeur.

 

IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE AU MOMENT DE VENDRE UNE VILLA À MARBELLA

L’l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains à nature urbaine, payé par le vendeur, taxe l’augmentation annuelle de la valeur foncière, qui varie en fonction des années écoulées (sur un maximum de 20 ans, seulement des années complètes, et pas des fractions).

À Marbella, par exemple, le conseil municipal établit l’assiette fiscale de cet impôt selon l’échelle suivante:

Période              Pourcentage annuel

1 à 5 ans                         2,5%

5 à 10 ans                      2,3%

10 à 15 ans                    2,4%

15 à 20 ans                    2,5%

C’est-à-dire, si j’achète une villa à Marbella et je décide de la vendre après 6 ans, l’augmentation annuelle correspondante sera de 2,3% selon l’échelle, de sorte que le pourcentage qui marquera le montant de l’impôt sera établi de la forme suivante: 6 x 2,3 = 13,8.

La municipalité estime que, dans les six années qui ont suivi l’achat de la propriété, la valeur du terrain a augmenté de 13,8%.

L’assiette fiscale sera, logiquement, la valeur du terrain au moment où on a effectué l’achat de la propriété. Si la valeur du sol à cette époque était, par exemple, 50.000€, le montant à payer serait de 13,8% de 50.000€, soit 6.900€.

 

IMPÔT SUR L’AUGMENTATION PATRIMONIALE

Comme nous l’avons souligné, l’impôt des augmentations patrimoniales, payée par le vendeur, taxe la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente.

Pour «prix de vente» nous entendons le chiffre résultant après le payement de l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terres à nature urbaine (IIVTNU), que nous avons vu dans la section précédente, et de la commission versée à la agence immobilière avec sa TVA correspondante.

L’assiette fiscale de cette taxe, c’est-à-dire la valeur de vente, serait donc établie de la façon suivante:

Valeur de vente = Valeur comptable – IIVTNU – (commission + TVA)

Quel est donc le pourcentage imposé sur cette assiette fiscale? Le montant à payer est établi par rapport à l’échelle suivante:

– Les premiers 6.000€ sont déduits de 19%

– De 6.000€ à 50.000€: 21% sont déduits

– De 50.000€ à 200.000€: 23% sont déduits

– De 200.000€ à 300.000€: 27% sont déduits

– À partir de 300.000€: 28% sont déduits

Cet impôt sera appliquée dans le cadre de l’impôt sur le revenu des particuliers (“IRPF”) à payer par le vendeur dans l’année suivant la vente (l’IRPF est un impôt étatique payé annuellement), dans le cas où le payeur réside en Espagne, ou dans l’impôt sur le revenu des non-résidents (“IRNR”), dans le cas où vous ne résidez pas en Espagne.

Dans cette règle, il y a quelques exceptions: ainsi, les personnes de plus de 65 ans qui vendent leur maison habituelle pour un montant maximal de 350.000€ et investir de l’argent dans l’achat d’une autre maison régulière seront exonérées de cette «plus-value».

Depuis janvier 2013, il est obligatoire de fournir la preuve du paiement de cet impôt comme condition d’inscription de l’écriture de propriété dans le Registre.

 

Avis important sur les frais qui payeront ceux qui veulent vendre une villa à Marbella ou ailleurs en Espagne: toutes les lois et règlements sont sujets à changement.

L’information contenue dans cette section est seulement une guide pour les vendeurs potentiels de biens en Espagne, sans aucune obligation contractuelle.

Pour savoir les dépenses lors de l’achat d’une maison en Espagne, nous vous invitons à visiter notre article Acheter une villa à Marbella, Benahavis, Estepona: les dépenses.