Acheter une villa à Marbella, Benahavis, Estepona: les dépenses

Quels sont les dépenses au moment d’acheter une villa à Marbella, Benahavis, Estepona ou Sotogrande? Il y a deux types de dépenses: les dépenses lors de l’achat et les dépenses après l’achat.

DÉPENSES AVEC L’ACHAT D’UNE MAISON EN ESPAGNE

Nous allons voir ensuite les dépenses auxquels nous devrons faire face pendant l’achat d’une propriété immobilière en Espagne: services juridiques, notaire, impôts et enregistrement immobilier.

HONORAIRES D’AGENCE IMMOBILIÈRE GRATUITS POUR L’ACHETEUR À MARBELLA

À Marbella, les honoraires de l’agence immobilière sont payés par le vendeur et sont inclus dans le prix d’achat de la propriété.

COMBIEN COÛTE UN AVOCAT IMMOBILIER À MARBELLA

Une fois que l’acheteur a trouvé sa maison, nos services juridiques vérifieront les aspects juridiques de la vente pour sa totale tranquillité. Parmi les travaux effectués par un consultant juridique spécialisé dans secteur immobilier, nous signalons les suivants:

— Ouverture de compte bancaire dans une banque espagnole.

— Les procédures d’obtention le Numéro d’identification des étrangers (NIE), nécessaire à toute action en justice en Espagne, y compris l’achat d’une maison.

— Les procédures pour l’obtention d’un permis de séjour ou, en cas nécessaire, d’un certificat de non résidence.

— Vérification de la situation juridique et économique du logement. Il est extrêmement important de vérifier que tout est en ordre avant d’acheter une propriété.

— Obtenir un certificat de la propriété dans le Registre. Le certificat précise qui est/sont le(s) propriétaire(s) et s’il y a des charges sur le bien, telles que des prêts hypothécaires qui n’ont pas encore été payés.

— Vérifier que le logement a le permis de construction correspondant et le certificat d’occupation.

— Vérifier que le(s) propriétaire(s) ont payé tous les services de logement —tels que l’eau, l’électricité, les taxes municipales et les frais communautaires—. À cet égard, il obtiendra les certificats et/ou factures correspondantes.

— Préparation des documents pour la vente, y compris l’accord de dépôt et l’écriture d’achat qui sera signée devant le notaire.

— Le paiement des frais au notaire.

— L’enregistrement des biens dans le Registre, avec les données mises à jour du nouveau propriétaire.

— Pouvoirs de représentation: si ce n’est pas possible ou pratique pour l’acheteur de se rendre en Espagne pour une démarche particulière, il peut donner pouvoirs à son avocat pour signer en son nom.

— Honoraires de l’avocat: les honoraires versés à l’avocat représentent environ 1% du prix d’achat de la propriété.

FRAIS DE NOTAIRE AU MOMENT D’ACHETER UNE VILLA À MARBELLA, BENAHAVIS, ESTEPONA…

Conformément à la loi, le vendeur est en principe tenu de payer les frais de l’exécution de l’écriture d’achat, alors que l’acheteur doit payer les frais de la première copie de cet écrit. Cependant, la loi laisse le choix aux parties de décider et de répartir ces dépenses comme ils le souhaitent.

Dans la pratique, il est habituel que l’acheteur soit responsable de tous les frais du notaire. Ces frais s’appliquent selon un barème établi par la loi.

ACHETER UNE VILLA À MARBELLA: TAXES ET IMPÔTS

Quels sont les impôts que je dois payer lors de l’achat d’une villa à Marbella, Benahavis, Estepona ou en général en Espagne? Normalment, les impôts directement liés à l’achat d’une maison finie sont 10% – 12% du prix.

Sur le plan fiscal, on doit établir une distinction entre les nouveaux logements –aquis directement des mains du promoteur/constructeur— et les maisons de seconde main:

— Nouveau logement: Pour les nouvelles propriétés, l’acheteur paie la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), dans ce cas, le 10% du prix, à laquelles on ajoute l’Impôt sur les Tranmissions et les Actes Juridiques Documentés (“Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados”), dans ce cas sous la forme appelée tout court Impôt sur les Actes Juridiques Documentés, qui taxe tous les documents notariés.

Si la propriété est un local commercial ou un terrain acheté directement à un promoteur ou un garage non attenant à une maison, la TVA est de 21%.

Quel est le montant de l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés? En Andalousie, où la Costa del Sol, le taux général est de 1,5%, appliqué aux premières écritures et aux actes notariales.

Il y a deux exceptions: Pour les personnes agées de moins de 35 ans, dans le cas d’achat d’une maison destinée à résidence habituelle d’une valeur réelle inférieure à 130.000€ et avec un prêt hypothécaire, la taxe est de 0,3%.

Pour l’achat d’une résidence habiltuelle d’une valeur inférieure à 180.000 € par des personnes ayant un degré d’invalidité égal ou supérieur à 33% , le montant de cette taxe est de 0,1%.

Bref, lors de l’achat d’une nouvelle maison à Marbella ou ailleurs en Andalousie, l’acheteur paie les impôts suivants:

– Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA): 10%.

– Impôt sur les Actes Juridiques Documentés: 1,5% (sauf pour les deux primes stipulées dans le paragraphe précédent).

– TOTAL 11,5%

— Logements de seconde main. Dans le cas des logements de seconde main, l’acheteur paie l’Impôt sur les Transmissions et les Actes Juridiques Documentés, dans ce cas sous la forme appelée Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onéreuses (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas”).

Le montant de cet impôt en Andalousie et Costa del Sol est 7% du prix d’achat. Il y a quelques exceptions à cette règle, pour des immeubles de valeurs inférieures et certains groupes d’âge. Contactez-nous par téléphone ou par e-mail si vous désirez connaître plus de détails.

Pour sa part, le vendeur paie l’Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains Urbains (“Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU”), ou «plus-value municipale», un impôt versée au conseil municipal, qui taxe l’augmentation du prix du terrain sur lequel l’inmueble est construit.

Il paye aussi l’Impôt sur les Gains Patrimoniales (Impuesto de Ganancias Patrimoniales, communément appelé «plus-value étatique» ou «plus-value» tout court, prélevée sur la différence entre l’achat initial de la propriété et la valeur de vente (lien ici pour mettre les dépenses d’achat d’une maison ).

Bref, en Espagne, dans la vente de logements de seconde main, les impôts à payer sont les suivants:

– L’acheteur paie l’Impôt sur les Tranmissions et les Actes Juridiques Documentés, dans ce cas sous la forme appelée Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onéreuses.

– Le vendeur paie l’Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains Urbains, ou «plus-value municipale», et l’Impôt sur les Gains Patrimoniales ou «plus-value étatique».

QUELS SONT LES FRAIS DU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE

Qui paye les frais d’inscription au moment d’acheter une villa à Marbella, Benahavis, Estepona ou Sotogrande? Les frais d’inscription correspondent exclusivement à l’acheteur et sont prévus par la loi conformément à une échelle en fonction de la valeur de la propriété.

Il est important de remarquer que les contrats signés entre les deux parties, l’acheteur et le vendeur, ont des effets juridiques entre eux, mais pour être valides devant des troisièmes parties, ils doivent être élevés au statut d’acte public et être enregistrés au Registre de la Propriété.

QUI PAYE LES FRAIS HYPOTHÉCAIRES DE L’ACHAT D’UNE MAISON EN ESPAGNE

Si l’acheteur obtient un emprunt hypothécaire pour payer son logement, nous nous posons la question suivante: qui doit payer les frais hypothécaires pour l’achat d’une maison en Espagne?

Selon la nouvelle loi espagnole sur les hypothèques, entrée en vigueur le 17 juin 2019, les dépenses générées par l’hypothèque (notaire, enregistrement, gestion et Impôt sur les actes juridiques documentés) sont entièrement à la charge de la banque.

DÉPENSES APRÈS D’ACHETER UNE VILLA À MARBELLA, ESTEPONA, BENAHAVIS…

Quels sont les frais que je dois payer après l’achat d’une maison en Espagne? A cet égard, on distingue entre les dépenses annuelles et les dépenses mensuelles.

DEPENSES ANNUELLES POUR LE PROPRIÉTAIRE D’UNE MAISON EN ESPAGNE

— Impôt sur les Biens Fonciers (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI). C’est une taxe imposée par la municipalité. Elle correspond à un pourcentage de la valeur de la propriété et peut varier en fonction de la municipalité où se trouve la propriété.

À Marbella il est 0,76% depuis 2017. Un détail important: avant de formaliser l’achat d’une propriété, le vendeur doit fournir une copie du dernier reçu d’IBI payé.

— Impôt sur le revenu des non-résidents (“Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR”). Les étrangers qui possèdent des biens fonciers en Espagne et qui ne résident pas dans le pays sont tenus de payer un impôt annuel qui est payable à partir de l’année suivante à l’achat de la propriété.

L’Agence fiscale de l’État espagnol (Hacienda) considère que les propriétaires non-résidents tirent profit économique de leur propriété et, par conséquent, elle attribue à chaque propriété un revenu annuel de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, en fonction du moment où cette valeur a été mise à jour.

Ce montant est l’assiette fiscale. Si la valeur cadastrale de la propriété a été mise à jour au cours des 10 dernières années, le revenu imputé est 1,1%. Si la valeur a été mise à jour il y a plus de 10 ans, le revenu imputé devient 2%.

Quel est le pourcentage de l’assiette fiscale qui doit être payée au Trésor espagnol? Les propriétaires qui résident dans un pays membre de l’Union européenne, en Norvège ou en Islande paient 19% (un taux réduit appliqué depuis 2016). Les propriétaires qui résident dans des pays hors de l’Union Européenne et qui ne sont ni la Norvège, ni l’Islande paient 24%.

— Impôt patrimonial en Andalousie. Cet impôt s’applique à tous les propriétaires, résidents et non-résidents dont l’actif net dépasse 700.000 euros, car les détenteurs d’actifs égaux ou inférieurs à ce montant sont exonérés du paiement.

En 2008, le gouvernement de la Communauté autonome (Junta de Andalucía) a supprimé le paiement de cet impôt, mais en 2011, il a été rétabli temporairement —pendant deux ans— et a successivement étendu l’obligation de payer.

La base d’imposition de l’impôt est le patrimoine net. Pour calculer la valeur des patrimoines immobiliaires, la valeur base qu’on prend est la plus élevée des suivantes: la valeur cadastrale, le prix d’achat ou la valeur établie par l’Administration aux fins d’autres impôts.

Dans le calcul, on prend également en compte les prêts hypothécaires qui pèsent sur le logement ou les maisons. Les résidents en Espagne peuvent bénéficier d’avantages supplémentaires, en fonction de leur situation personnelle.

Le montant de l’Impôt Patrimonial en Andalousie varie entre 0,24% et 3,03% de la base d’imposition, selon une échelle progressive.

— Taxe de collecte des déchets: Il s’agit d’une taxe que les municipalités facturent annuellement pour le service mentionné. Dans le cas de Marbella, dans la zone urbaine, les appartements situés dans les rues de la première catégorie paient 86,88 € par an et les villas 125,11 €. En dehors de la ville, les appartements paient 185,35 € et les villas 278,05 €.

— Propriété d’une société non résidente en Espagne: quand une propriété immobilière appartient à une entité située dans un territoire classé par l’Espagne comme un «paradis fiscal», une taxe annuelle de 3% de la valeur cadastrale doit être payée.

DEPENSES MENSUELLES POUR LE PROPRIÉTAIRE D’UNE MAISON EN ESPAGNE

Dépenses communautaires: il s’agit des frais payés à la communauté des propriétaires pour les services et la maintenance des zones communes, lorsque le bien se trouve dans une urbanisation ou un condominium.

Au moment de la signature de l’écriture d’achat devant le notaire, tous ces frais doivent être payés et le propriétaire doit fournir un certificat délivré par la communauté des propriétaires, signé par l’administrateur. Le coût de ce certificat sera à la charge du propriétaire (vendeur).

IMPÔTS À PAYER PAR LE PROPRIÉTAIRE LORSQU’IL LOUE SA MAISON

Quels sont les impôts sur le revenu que je dois payer lorsque je mets ma maison en location (saisonnière ou de longue durée) et que je ne suis pas résident fiscal en Espagne?

La réponse est l’Impôt sur le Revenu pour Location et, en ce qui concerne le calcul des montants, il rappelle fortement à celui de la section sur Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR, voir plus haut).

Depuis 2016, les propriétaires résidant dans un pays membre de l’Union Européenne, en Norvège ou en Islande paieront 19% du revenu pour locations. En revanche, les propriétaires résidant dans des pays hors l’Union Européenne et qui ne sont ni la Norvège ni l’Islande paieront 24% du revenu.

Certaines dépenses, telles que le paiement des factures de la communauté, l’Impôt annuel sur les Biens Immobiliers (IBI) ou une partie de l’assurance-maison, seront déductibles de la base de cet impôt.

De même, tout investissement directement lié à la propriété, tel que les réparations, l’installation de la climatisation, ou bien les frais de l’agence immobilière vous ayant trouvé le locataire.

Une remarque importante: Si je loue ma propriété (par exemple, pendant 3 semaines à l’année) et je paye l’Impôt sur le Revenu pour Location, cette période ne sera pas tenue en compte pour la déclaration du IRNR.

Cette déclaration d’impôts est annuelle et, pour vous faciliter la tâche, nous pouvons vous mettre en relation avec un cabinet d’experts-comptables qui effectuera toutes les démarches. Le coût de cette gestion ne dépasse pas habituellement les 100 €.

Avis important sur les coûts d’acheter une villa à Marbella ou ailleurs en Espagne: toutes les lois et règlements sont sujets à changement. L’information contenue dans cette section est seulement une guide pour les acheteurs potentiels de biens en Espagne, sans aucune obligation contractuelle.

Pour savoir quels sont les dépenses lors de la vente d’une maison en Espagne, nous vous invitons à visiter notre article Vendre une villa à Marbella, Benahavis, Estepona: les dépenses.