Les 15 nouveautés principales dans la nouvelle loi hypothécaire en Espagne22 Jul, 2019 Manolo Alarcon

Avec un retard d’un peu plus de trois ans, l’Espagne a déjà commencé à appliquer la réglementation de l’Union européenne sur les prêts hypothécaires, qui introduit de nouvelles procédures d’obtention d’une hypothèque pour acheter une maison. Que dit la nouvelle loi sur les hypothèques en Espagne? Telle est la question que se posent de nombreux acheteurs d’immobilier dans notre pays. De manière générale, les nouvelles réglementations de l’UE introduisent une plus grande transparence et nous garantissent une meilleure information sur le prêt hypothécaire que nous signons, afin d’éviter les mauvaises surprises. Voici les 15 points principaux de la loi sur les hypothèques en Espagne:

1. Quelles conditions dois-je remplir pour obtenir une hypothèque en Espagne avec la nouvelle loi? Avant de commencer toute négociation, la banque doit faire un test de solvabilité au client, plus exigeant qu’avant. Les banques devront établir des minimums pour pouvoir accorder une hypothèque, qui ne pourront en aucun cas être ignorées. Les minimums seront calculés en donnant plus d’importance aux équations telles que “prêt-valeur de l’immeuble” ou “dette-revenu” du client, et avec moins d’attention à d’autres facteurs, tels que les garanties. Ce test n’a aucun coût pour le client.
2. Quelles informations me seront fournies par la banque quand je sollicite un prêt hypothécaire? Avec la nouvelle loi, la brochure publicitaire ne sera plus suffisante pour informer sur les conditions de l’hypothèque. La banque devra fournir deux nouveaux documents, la Fiche d’information standardisée européenne (FISE) et la Fiche d’avertissements standardisée (FAS). De cette manière, l’UE veille à ce que les consommateurs aient accès aux informations nécessaires dans toute la communauté.
3. Quelles informations sont inclues dans le FISE? La Fiche d’information standardisée européenne (FISE) comprend toutes les conditions d’un prêt hypothécaire (montant, durée, taux d’intérêt, devise, frais, commissions, etc.), de sorte que le client puisse le comparer à celles d’autres banques. La banque doit joindre un tableau d’amortissement du taux d’intérêt du prêt, une simulation de la variation de l’intérêt de l’hypothèque devant de différents scénarios d’évolution des taux d’intérêt, un tableau indiquant le montant de chaque versement et sa périodicité et une simulation sur les fluctuations qui peuvent survenir s’il est signé dans une monnaie autre que l’euro.
4. La Fiche d’avertissements standardisée (FAS) d’une hypothèque spécifie, pour sa part, les clauses du contrat (d’échéance anticipée, par exemple) et d’autres informations pertinentes, telles que la répartition des frais d’emprunt. Les deux fiches, FISE et FAS, lient la banque pour la durée convenue jusqu’à la signature du contrat, qui doit être d’au moins 10 jours.
5. Combien de temps aurai-je pour étudier les informations concernant mon hypothèque? Le client doit recevoir tous les documents au moins 10 jours avant la signature de l’hypothèque. Les législateurs ont été si stricts à cet égard que, si on démontre que l’hypothèque a été signée dans un délai inférieur à 10 jours, elle sera déclarée nulle et non avenue. Leur intention est ce que le client puisse clarifier toutes ses doutes et ses questions avant de signer l’hypothèque.
6. Quelles sont les nouvelles fonctions du notaire avec la nouvelle loi hypothécaire? Avec la nouvelle loi, le notaire ne se limite plus à signer les actes, mais se voit désormais confier une nouvelle tâche: s’assurer que le client connaît parfaitement toutes les conditions de l’hypothèque qu’il va signer. Ainsi, alors qu’avant il n’y avait qu’une seule visite chez le notaire pour signer les actes, il ya maintenant deux visites. Dans la première, effectuée dans les 10 jours précédant la signature de l’hypothèque, le notaire vérifie que le client a reçu la documentation obligatoire, il soumet le client à un test pour s’assurer qu’il connaît tous les points de l’hypothèque et il clarifie tous les doutes. Une fois le test passé, le notaire en témoigne par un acte notarié, sans lequel l’hypothèque ne peut pas être signée. C’est alors qu’on peut effectuer la deuxième visite chez le notaire, dans laquelle l’acte d’achat de la maison et le prêt hypothécaire sont signés. Important: le service d’information fourni par le notaire lors de la première visite est gratuit pour le client et, si le notaire ne s’acquitte pas de sa tâche d’information, il est sanctionné.
7. Quels documents dois-je présenter au notaire pour signer une hypothèque? Le client doit présenter le projet de contrat de prêt, la FISE, la FAS et tous les tableaux et simulations qui s’y rattachent. La banque, de son côté, doit envoyer tout cela au notaire par voie électronique.
8. Comment détecter une clause abusive sur mon hypothèque? Avec la nouvelle loi, le notaire doit examiner la documentation et détecter toute clause de ce type. De toute façon, il est important de savoir que la nouvelle loi sur les hypothèques interdit expressément l’application d’un intérêt minimum aux hypothèques à taux variable (les fameuses «clauses-sol»). Bien entendu, les intérêts ne peuvent jamais être négatifs, c’est-à-dire que si l’Euribor devient négatif, les intérêts seront égaux à zéro, car la loi excluent qu’une banque puisse être forcée de nous payer pour nous avoir prêté de l’argent. Nous devons également savoir que, en cas de non-paiement, la nouvelle loi sur les hypothèques autorise à ordonner une saisie immobilière lorsque le client doit 12 mensualités ou 3% du capital octroyé, à condition que nous soyons dans la première moitié de la durée du prêt. Pendant la seconde moitié de la durée du prêt, la saisie sera effectuée si le client cesse de payer 15 mois ou 7% du prêt.
9. Quels sont les frais de l’hypothèque que je dois assumer avec la nouvelle loi? Avec l’ancienne loi sur les hypothèques, le client payait les frais d’évaluation, de gestion, de notaire, d’enregistrement et de l’impôt sur les actes juridiques documentés. Maintenant, avec la nouvelle loi, le client ne paye que l’évaluation (le reste est à la charge de la banque). Selon différents calculs, cela peut représenter une épargne pour le client comprise entre 500 et 1.000 euros en moyenne, en fonction du montant du prêt.
10. La banque peut-elle me forcer à contracter une assurance pour m’accorder l’hypothèque? En principe, la nouvelle loi interdit de lier l’achat de produits bancaires à l’octroi d’une hypothèque, mais elle permet à la banque d’offrir des bonus sur le prêt pour chaque produit souscrit avec elle. Dans le cas de l’assurance-habitation, si le client présente une offre d’une autre entité avec de meilleures conditions, la banque sera obligée de l’égaliser ou d’accepter celle de l’autre entité.
11. Devrai-je payer une commission d’ouverture pour mon prêt hypothécaire? Oui, la nouvelle loi sur les hypothèques maintient les frais d’ouverture, mais élimine tous les autres. Ce sera le seul que nous continuerons à payer.
12. Puis-je changer les conditions de mon hypothèque? Oui, en fait, la nouvelle loi sur les hypothèques a introduit une série de modifications visant à faciliter et à réduire le coût du passage d’une hypothèque à l’autre, ou à négocier un changement de conditions. Bien que la loi ne le mentionne pas expressément, ses rédacteurs ont clairement visé à privilégier le remplacement des hypothèques à taux variable par des hypothèques à taux fixe.
13. Et pourrai-je effectuer facilement un paiement anticipé de mon hypothèque? Avec la nouvelle loi, le paiement anticipée d’un prêt hypothécaire coûtera moins cher. Pour les hypothèques à taux fixe, la loi fixe une limite de frais de paiement anticipé de 2% du capital avancé (pas celui encore en attente de paiement) au cours des 10 premières années et de 1,5% à partir de la onzième année. Pour les hypothèques à taux variable, les frais ne peuvent pas dépasser 0,25% du capital avancé au cours des trois premières années, ni 0,15% des cinq premières années.
14. Pourrai-je effectuer la dation en paiement, en cas de saisie immobilière? Dans ce cas, la réponse est non. La nouvelle loi ne prévoit pas cette possibilité.
15. La nouvelle loi, modifie-t-elle les hypothèques signées avant de son entrée en vigueur? Non. Tous les prêts hypothécaires antérieurs au 16 juin 2019 sont régis par les anciens règlements. Leurs signataires ne peuvent donc réclamer les dépenses qu’ils ont payées ni demander le remboursement de l’impôt sur les actes juridiques documentés. Pourtant, ils peuvent bénéficier des limites imposées aux commissions en cas de subrogation ou de novation du prêt (mais pas en cas de paiement anticipé du prêt hypothécaire).

La nouvelle réglementation est, évidemment, une très bonne nouvelle pour le client. La loi garantit désormais à tout acheteur immobilier de disposer de toutes les informations relatives à son hypothèque et de pouvoir compter sur le notaire en tant que véritable conseiller juridique pour pouvoir acheter en toute sécurité juridique. Si vous envisagez d’acheter une propriété à Marbella, Estepona, Benahavis, San Pedro de Alcántara ou à n’importe quelle autre localité sur notre belle Costa del Sol, l’équipe de Libehomes sera enchanté de vous aider à trouver votre maison idéale.