Gastos al vender una villa en Marbella, Estepona, Benahavis…

¿Cuáles son los gastos que voy a tener al vender una villa en Marbella, Benahavis, Estepona o Sotogrande?

 

Honorarios de la agencia inmobiliaria al vender una villa en Marbella

Los honorarios de la agencia inmobiliaria corren por cuenta del vendedor. La comisión de la agencia inmobiliaria es un porcentaje sobre el precio de venta. Los honorarios de LibeHomes son 5% (+IVA) del precio final de la venta.

 

Impuestos sobre la venta de una casa en España

Cuando un particular vende su casa en España, le corresponde pagar:

— El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o «Plusvalía municipal» —un impuesto pagado al ayuntamiento, que grava el incremento del precio del terreno sobre el que se sitúa el inmueble.

— El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales, conocido habitualmente como «Plusvalía estatal» o simplemente «Plusvalía», que grava la diferencia entre el valor de compra original de la casa y el valor de venta y que se paga al Estado.

Este último tributo se engloba dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del vendedor, en caso de que este sea residente en España, o en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), en caso de que no resida en España, ya que implicaría un incremento patrimonial.

Si el valor de venta fuera inferior al valor de compra original, es decir, si el incremento global del patrimonio por la compra y la venta del inmueble fuera negativo, la cuota a pagar sería de 0,00 €.

El comprador, por su parte, pagará el llamado Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

En resumen, en la compraventa en España de una vivienda de segunda mano, los impuestos a pagar son como sigue:

— El vendedor paga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (o «Plusvalía municipal») y el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (o «Plusvalía estatal»).

— El comprador paga el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

A continuación exponemos más detalles acerca de los impuestos que paga el vendedor.

 

Impuesto sobre la plusvalía al vender una casa en España

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o «Plusvalía municipal», que paga el vendedor, grava el incremento anual del valor del suelo, que varía dependiendo de los años transcurridos (sobre un máximo de 20 años; solo se consideran años completos, y no fracciones).

En Marbella, por ejemplo, el ayuntamiento establece la base imponible de este impuesto conforme al siguiente baremo:

Periodo               Porcentaje anual

1 a 5 años                           2,5%

5 a 10 años                        2,3%

10 a 15 años                     2,4%

15 a 20 años                     2,5%

Es decir, si compro un piso en Marbella y decido venderlo después de que hayan transcurrido 6 años completos, el incremento anual correspondiente será del 2,3%, según el baremo, así que el porcentaje que marcará la cuantía del impuesto se establece de la siguiente forma: 6 x 2,3 = 13,8.

El ayuntamiento considera que, en los 6 años transcurridos desde la compra del piso, el valor del suelo se ha incrementado un 13,8%.

La base imponible del impuesto es, lógicamente, el valor del suelo en el momento en que efectué la compra del inmueble. Si el valor del suelo en aquel momento era, pongamos por caso, 50.000 €, la cuantía a pagar sería el 13,8% de 50.000, es decir, 6.900 €.

 

Impuesto sobre ganancia patrimonial al vender una villa en Marbella

El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales, o «Plusvalía estatal», que paga el vendedor, grava la diferencia entre el precio de compra original del inmueble y el precio de venta.

Por precio de venta entendemos el importe resultante después de deducir del valor de la escritura el importe del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que vimos en el epígrafe anterior, y la comisión que se paga a la agencia de la propiedad inmobiliaria (API) con su correspondiente IVA añadido.

La base imponible de este impuesto, es decir, el valor de venta, se establecería de la siguiente manera:

Valor de venta = Valor escriturado – IIVTNU – (comisión API + IVA)

¿Cuál es pues la cuantía que grava esta base imponible? La cantidad a pagar se establece según el siguiente baremo:

– A los primeros 6.000 € se les deduce el 19%

– De 6.000 € a 50.000 €: se deduce el 21%

– De 50.000 € a 200.000 €: se deduce el 23%

– De 200.000 € a 300.000 €: se deduce el 27%

– A partir de 300.000 €: se deduce el 28%

Este tributo se aplicará dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que pagará el vendedor al año siguiente al de la venta (el IRPF es un impuesto estatal que se abona anualmente), en caso de que este sea residente en España, o en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), en caso de que no resida en España.

En esta norma hay algunas excepciones: así, los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual por un valor hasta 350.000 € y que inviertan el dinero en la compra de otra vivienda habitual estarán exentos de tributar por esta «plusvalía».

Desde enero 2013, es obligatorio aportar el justificante de pago de este impuesto como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

 

Advertencia importante sobre los gastos al vender una villa en Marbella o en cualquier otro lugar de España: Las leyes y reglamentos están sujetos a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo.

La información anterior ha sido recopilada como una guía orientativa para potenciales vendedores de propiedades en España. No tiene efectos contractuales.

Si desea conocer cuáles son los gastos de la compra de una casa en España, le invitamos a visitar nuestro artículo Gastos al comprar una villa en Marbella, Estepona, Benahavis...